Trong quá trình thi công các công trình nằm gần tuyến đường giao thông hoặc việc xây dựng nhà ở, người dân hay chủ đầu tư cần nắm bắt rõ các điều lệ liên quan đến chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi của công trình.

Các quy định chi tiết về chỉ giới và khoảng lùi được ghi rõ trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, được phát hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD, như sau:

Chỉ giới xây dựng là gì?

Đường ranh giới xây dựng, được định rõ trên bản đồ quy hoạch cũng như thực tế, chính là chỉ giới xây dựng. Nó phân biệt giữa vùng đất được phép tiến hành xây dựng công trình (bao gồm cả phần trên mặt đất và phần dưới lòng đất) và khu vực đất cần giữ trống.

Chỉ giới đường đỏ là gì?

Tương tự, chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được chú thích trên bản đồ quy hoạch và hiện trường thực tế, nhiệm vụ của nó là xác định ranh giới giữa khu đất được xây dựng công trình và phần đất dành riêng cho đường giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc không gian công cộng khác.

Lộ giới xây dựng là gì?

Lộ giới được xác định là chiều rộng tối đa của con đường, khoảng cách này được đo từ trung tâm đường về hai phía (vẫn còn khoảng trống từ lề đường đến điểm chỉ lộ giới). Mọi người thường đặt các cọc cảnh báo ở hai bên đường để thông báo rằng không được phép xây dựng công trình bất động trên khu vực đó.

Tại TP HCM, có rất nhiều con hẻm đã được quy hoạch lộ giới nhưng chưa triển khai. Từ thập kỷ 90, nhiều quận, huyện của thành phố đã bắt đầu quy hoạch lộ giới hẻm nhưng tiến độ thực hiện thực sự rất chậm. Năm 2007, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 88 về việc điều chỉnh lại lộ giới hẻm.

Theo quyết định này, lộ giới áp dụng cho hẻm chính tối thiểu phải là 6m, những trường hợp đặc biệt có thể dưới 6m nhưng không thấp hơn 4,5 m; áp dụng cho hẻm nhánh và hẻm cụt rơi vào khoảng từ 3,5 – 6m. Tuy nhiên, việc điều chỉnh này gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai, hầu hết việc quy hoạch hẻm chỉ dừng ở mức độ cắm bảng lộ giới.

Để xác định nhà có bị ảnh hưởng bởi quy hoạch lộ giới hay không và dự kiến chiều rộng là bao nhiêu mét, bạn chỉ cần nhìn vào bảng số hẻm ngay tại đầu hẻm. Thông thường, những ngôi nhà trong hẻm nếu bị ảnh hưởng bởi quy hoạch lộ giới, khi muốn sửa chữa hoặc xây dựng lại sẽ phải tuân thủ yêu cầu lùi vào bên trong để phù hợp với quy hoạch dự kiến.

Khoảng lùi của công trình xây dựng

Khoảng lùi của công trình được hiểu là không gian trống giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Dựa vào Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, có thể xác định rằng công trình (nhà ở) có thể không cần lùi hoặc phải lùi so với chỉ giới đường đỏ, tùy vào chiều rộng của đường và chiều cao của công trình, cụ thể như sau:

Khoảng lùi đối với các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông từ cấp khu vực trở lên) được quy định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng cần phải tuân theo quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu.

Chẳng hạn, nếu lô đất dự kiến xây dựng nhà ở tiếp giáp với đường có bề rộng ít hơn 19 m và nhà ở được kế hoạch xây cao 21 m, thì khoảng lùi tối thiểu phải là 03 m.

Một điểm cần lưu ý là: Với những tổ hợp công trình bao gồm phần đế và tháp cao phía trên, các quy định về khoảng lùi công trình sẽ được áp dụng riêng biệt cho phần đế và phần tháp cao phía trên, tuỳ thuộc vào chiều cao tương ứng của từng phần.

Những quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng cũng như khoảng lùi của công trình xây dựng đã được trình bày ở trên. Đây là những điều lệ quan trọng mà công dân cần nắm bắt để tiến hành xây dựng phù hợp với quy hoạch, tránh vi phạm và hậu quả xử lý.